□ 郭子源
今年的《政府工作報(bào)告》提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。3月16日，國家金融監(jiān)督管理總局黨委召開擴(kuò)大會(huì)議，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。
如何構(gòu)建新模式？搭建“三大基礎(chǔ)制度”是關(guān)鍵，即房地產(chǎn)開發(fā)制度、融資制度、銷售制度。一方面，從開發(fā)環(huán)節(jié)看，要做實(shí)“項(xiàng)目公司制”，也就是說，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部則履行投資人責(zé)任，總部不得在項(xiàng)目交付前違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司資金、抽逃出資或提前分紅等。由此，房企總部的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)得以隔離，盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)傳染與蔓延。另一方面，從銷售環(huán)節(jié)看，要推進(jìn)“現(xiàn)房銷售制”，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，進(jìn)而從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的企業(yè)，則要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
相較于上述開發(fā)制度與銷售制度，融資制度則更多貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的全流程、各環(huán)節(jié)，加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度，要推行“主辦銀行制”，這是在“保交房”工作中探索出來的、行之有效的辦法。也就是說，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。
“主辦銀行制”緩解了此前面臨的兩大難點(diǎn)。一是避免火燒連營(yíng)式的風(fēng)險(xiǎn)蔓延。此前，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有多家授信銀行，一旦項(xiàng)目出險(xiǎn)，各家銀行為了損失最小化，往往爭(zhēng)相抽貸、斷貸，生怕跑得更晚損失更大，容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)蔓延，甚至將部分暫遇困難的項(xiàng)目拖入徹底無法挽回的困境。在主辦銀行制的作用下，主辦銀行與項(xiàng)目公司形成了利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，這讓銀企雙方坐下來共同想辦法，減少大面積抽貸、斷貸行為，穩(wěn)定房企的融資預(yù)期。二是有效緩解銀企雙方的信息不對(duì)稱問題，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金均存入主辦銀行，主辦銀行能夠更加全面、準(zhǔn)確地分析、判斷該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況與發(fā)展前景，從而能夠根據(jù)具體項(xiàng)目的差異化需求，為其提供更加適配的綜合金融服務(wù)，既可實(shí)現(xiàn)共贏，又能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性工作，還需要多方配合、協(xié)同發(fā)力。例如，進(jìn)一步發(fā)揮“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”作用，以城市為單元，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度。其中，城市政府牽頭協(xié)調(diào)，按照公平公正原則，向該城市行政區(qū)域內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)推送房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”；金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象，尤其對(duì)那些開發(fā)建設(shè)暫遇困難、但資金能夠平衡的項(xiàng)目予以支持，在溝通更充分、了解更全面的情況下作出更加科學(xué)的決策。
（責(zé)任編輯：梁艷）
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