“新政滿月后市場上改善型需求相對穩(wěn)定，剛需主要流向二手房市場?！?/p>
在2025年國慶中秋雙節(jié)疊加的樓市傳統(tǒng)旺季中，上海樓市的新房市場和二手房市場表現(xiàn)分化明顯，新房市場延續(xù)政策紅利熱度依然高漲，二手房市場則受假期分流等影響明顯降溫。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，2025年10月1日至10月7日，上海新房累計成交909套，同比2024年國慶7天上漲了78.9%；而二手房在2025年國慶7天成交780套，同比下跌63.7%。
分區(qū)域來看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域表現(xiàn)上楊浦區(qū)最為活躍，此前剛有新盤入市，且都在關(guān)注度較高的區(qū)域，比如新江灣城、東外灘板塊。因此成交有慣性延續(xù)，假期一共成交近4000平方米。
浦東作為交易主力，表現(xiàn)較為穩(wěn)定，假期成交近3000平方米。假期內(nèi)郊區(qū)成交表現(xiàn)也較好，如寶山區(qū)的成交量僅僅比浦東少186平方米，青浦、松江網(wǎng)簽量也超過1000平方米。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴界面新聞，從交易活躍的區(qū)可看出，首次改善和豪宅都有不錯的表現(xiàn)?！俺山磺笆駟沃杏?個10萬+樓盤，且排名第一的項(xiàng)目就是此類產(chǎn)品，說明高價房在市場中一直保持不錯的交易節(jié)奏?！?/p>
值得關(guān)注的是，成交前十榜單中還出現(xiàn)4個均價低于6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目，進(jìn)一步體現(xiàn)8月底的政策還有不錯的延續(xù)性。
“基于8月底的政策，9月以來外環(huán)周邊的項(xiàng)目人氣有明顯好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目銷售表現(xiàn)尚可，并且一些項(xiàng)目簽約有不錯的延續(xù)性，經(jīng)常能上成交前十榜單。一旦恢復(fù)正常工作節(jié)奏，這些項(xiàng)目依然會延續(xù)此前走勢，為銀十起到鋪墊作用。”盧文曦向界面新聞指出。
開發(fā)商奮戰(zhàn)“黃金周”
“金九”告一段落，開發(fā)商為“銀十”繼續(xù)奮戰(zhàn)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月上海新建商品住宅成交97萬平方米，環(huán)比增長23%，同比增長16%；二手商品房成交2.0萬套，環(huán)比增長5%，同比增長29%，“金九”成色十足。
“銀十”開局，業(yè)績沖刺窗口來臨，開發(fā)商們推出多個新盤開啟認(rèn)籌和開盤，一些續(xù)銷項(xiàng)目則采取各類促銷方式，全力挖掘購房潛力。
如今“十一黃金周”結(jié)束，房企也交出了假期成績單。
保利發(fā)展上海相關(guān)人士告訴界面新聞，保利發(fā)展上海公司國慶期間11盤聯(lián)動，面向購房者推出“國補(bǔ)給力 禮遇金秋”福利：千套房源上新、實(shí)景示范區(qū)升級、國慶嘉年華活動、9大購房專屬補(bǔ)貼。10月1日至10月8日，共計到訪4000多組客戶，成交總額超12.8億元。
龍湖亦是如此，在小長假期間，龍湖集團(tuán)在全國多個城市聯(lián)動整合住宅、商辦、車位多品類產(chǎn)品，推出“雙節(jié)狂歡購”限時福利，包括一口價房源秒殺、車位團(tuán)購五折起和甄選雙節(jié)購房好禮等。
其中，龍湖位于上海外環(huán)外的龍湖御湖境在國慶中秋假期期間銷售金額約1.3億元，來訪超800組，位居奉賢區(qū)榜首，也印證了新政對于外環(huán)外成交的拉動作用。
龍湖上海方面相關(guān)負(fù)責(zé)人向界面新聞表示，“上海新政對樓市有提振作用，但是，現(xiàn)階段客戶對產(chǎn)品要求更高，在小區(qū)的配置如會所、架空層等方面較以往更嚴(yán)苛，對戶內(nèi)精裝也表現(xiàn)出更高的要求?！?/p>
廈門國資房企國貿(mào)地產(chǎn)在上海也推出“六盤聯(lián)動”策略，國貿(mào)虹橋璟上、國貿(mào)海上原墅、保利國貿(mào)璟上、國貿(mào)鷺原、國貿(mào)海嶼佘山、天琴華樟等項(xiàng)目齊發(fā)力，推出全民推薦最高10萬傭金、認(rèn)購砸金蛋贏家電、安家最高享5年物業(yè)費(fèi)、每日2套特價秒殺等福利活動。
上海民營房企寶華旗下位于普陀桃浦的紫薇花園項(xiàng)目推出85折促銷，而且額外2萬元直接購買產(chǎn)權(quán)車位。
“國慶期間售樓處每天差不多30-40組客戶，受寶華項(xiàng)目8.5折影響比較大?！苯鹩缟虾Ｏ嚓P(guān)人士告訴界面新聞，公司同樣位于普陀桃浦的項(xiàng)目金隅公園東序在國慶期間沒有動用中介，也算是達(dá)到預(yù)期。
10月9日，金茂上海也發(fā)出捷報，“十一黃金周”期間，公司銷售額鎖定超6億元。
相較新房市場的熱鬧，上海二手房市場在假期表現(xiàn)較為平淡。安居客上海發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，國慶假期7天（10月1日—7日）上海二手房累計成交780套，日均成交僅111套，較2024年同期的2133套跌超63%。
安居客上海表示，同比下跌的核心誘因在于2024年“滬七條”政策刺激下的基數(shù)偏高，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天約235套），今年的成交量實(shí)則大漲96.6%，與2022年同期成交（452套）相當(dāng)。
對于接下來樓市情況，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，整體來看，為實(shí)現(xiàn)全年5%左右的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，并推動“十四五”圓滿收官，四季度宏觀政策有望進(jìn)一步加力。
“短期房地產(chǎn)政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦回穩(wěn)目標(biāo)，推動已出臺各項(xiàng)政策加快落實(shí)，同時增量政策也存在一定預(yù)期?！辈芫ЬП硎尽?/p>
樓市進(jìn)入“好房子”時代
“未來上海市場回歸產(chǎn)品價值，客戶更理性，更懂產(chǎn)品，更多比較好的項(xiàng)目，走在規(guī)劃前面的項(xiàng)目才會被認(rèn)可?！苯òl(fā)上海相關(guān)人士向界面新聞指出。
近期上海樓市迎來多重政策利好。
8月25日，上海發(fā)布“滬六條”樓市新政，其中最大的利好是“外環(huán)外的限購松綁”，即“對符合住房購買條件的居民家庭，在外環(huán)外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)”；同時，成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
這一政策利好迅速點(diǎn)燃了外環(huán)外市場。盧文曦告訴界面新聞，例如假期入市的中國鐵建煕語，該項(xiàng)目位于奉賢西渡板塊，共推出86套房源，均價47586元/平方米。難得看到假期有項(xiàng)目開盤，說明在利好政策引導(dǎo)下，郊區(qū)項(xiàng)目去化得到好轉(zhuǎn)，房企信心在回升。
而且，在國慶中秋雙節(jié)來臨之前，上海版“好房子”標(biāo)準(zhǔn)正式官宣。9月下旬，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知。
比如鼓勵在小區(qū)出入口或沿街設(shè)置便民商業(yè)公共設(shè)施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高層高；外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，飾面層不計入容積率；底層架空層及風(fēng)雨連廊，不計入容積率。
備受關(guān)注的是關(guān)于陽臺，新政之后，只要每戶陽臺（含封閉陽臺）水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，同時陽臺總面積不超過16平方米，則一半的陽臺面積都可以不計入容積率，也即不算產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于陽臺贈送面積更大。
據(jù)界面新聞了解，如果按此規(guī)定，此前已經(jīng)獲批的如建發(fā)海宸的125平方米、大華靜安年華的108平方米和123平方米戶型都很難再有，因?yàn)殛柵_面積基本超過10%的比例。
當(dāng)然，“好房子”很重要，但項(xiàng)目的最終銷售成績還與開發(fā)商的品牌和口碑相關(guān)。比如大華靜安年華，即便宣傳96%的得房率+三陽臺，首開并未錄得好成績。9月28日，大華靜安年華首次開盤，當(dāng)日售出約78套，去化率約74%。而位同一板塊的中建玖上瑯宸首開推出140套房源，全部售罄。
接下來，“銀十”關(guān)鍵期，上海將有更多的熱點(diǎn)項(xiàng)目入市。10月4日，網(wǎng)上房地產(chǎn)公示了5個即將入市的新盤，如110650元/平方米的海上清和璽、118031元/平方米的蘇河融景，此外還有江灣金茂府、金茂棠前、富地星愉灣。
界面新聞獲悉，此前熱銷的建發(fā)海宸二批次加推房源預(yù)計于本月開盤入市。該項(xiàng)目相關(guān)人士告訴界面新聞，建發(fā)海宸規(guī)劃1156套，項(xiàng)目有回款要求，今年會不斷推盤入市。
上海萬科也將迎來收獲期。10月9日，位于黃浦區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的高福云境項(xiàng)目正式啟動認(rèn)購，本次項(xiàng)目推出125套房源，均價達(dá)到21萬元/平方米。據(jù)界面新聞了解，高福云境此次將推出25套億元級大宅，建筑面積近600平方米，總價達(dá)到1.3億元-1.62億元。
此前兩開兩罄的金陵華庭也將加推，三批次房源預(yù)計10月底入市，建筑面積約370-730平方米大平層&頂復(fù)。
除此之外，位于楊浦區(qū)的風(fēng)貌別墅中建壹品外灘源著復(fù)興里，建筑面積約150-350平方米，也將于近期入市。
樓市“銀十”仍在繼續(xù)蓄力，開發(fā)商們已正式進(jìn)入“拼產(chǎn)品、拼兌現(xiàn)、拼服務(wù)”的競爭關(guān)鍵期。
中指研究院認(rèn)為，房企上半年在核心城市競得的部分地塊預(yù)計將在四季度逐步入市，新增供應(yīng)增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具有市場機(jī)會。（界面新聞記者 | 王婷婷）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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